כשהירושה הופכת לזירת קרב – וכיצד פירוק שיתוף ועסקת תמ״א פתרו את הסכסוך

המקרה:

שלושה אחים ירשו בניין ישן בצפון תל אביב. מדובר בבניין בן יותר מ־60 שנה, ללא מעלית וללא חיזוק מפני רעידות אדמה, שנבנה בתקופה אחרת לחלוטין. כל אחד מהאחים ראה את העתיד של הנכס באופן שונה:

האח הבכור ביקש למכור את הבניין כולו במכירה חופשית, כדי לקבל כסף מיידי ולהשקיע אותו בנכסים אחרים.

האחות חשבה שיש להחזיק בנכס ולשפץ אותו בהדרגה, מתוך כוונה להפיק הכנסה משכירות יציבה.

האח הצעיר, לעומת זאת, נחשף להצעה מיזם תמ״א 38 והתרשם מאוד מהרעיון לקבל דירה חדשה, ממוגנת ומודרנית, מבלי להשקיע הון עצמי.

המחלוקת בין הצדדים החריפה, וכל שיחה על עתיד הנכס הפכה לדיון טעון. בסופו של דבר, הוגשה בקשה לפירוק שיתוף בבית המשפט. בשלב זה נקראתי לייצג את אחד האחים, אך בפועל מצאתי עצמי מנהל הליך שמטרתו לנסות ולגשר בין שלוש עמדות מנוגדות לחלוטין.

האתגר המשפטי והמעשי:

פירוק שיתוף במקרקעין נשמע פשוט – כל שותף רשאי לדרוש את סיום השותפות – אך במציאות, כשמדובר בנכס מורכב וביורשים בעלי אינטרסים שונים, ההליך עלול להסתבך. בית המשפט רשאי להורות על מכירה כפויה באמצעות כונס נכסים, לעיתים במחיר הנמוך משמעותית מהשווי האמיתי, וכך כל הצדדים נפגעים.

כאן נדרשה עבודה זהירה בכמה מישורים במקביל:

ירושה – זכותם השווה של כל יורש בחלק היחסי של הנכס.

קניין – יישום הוראות חוק המקרקעין לעניין פירוק שיתוף.

חוזים – ניהול מו״מ עם היזם וניסוח הסכם שמגן על הזכויות.

ביטחונות – ערבויות בנקאיות, לוחות זמנים מחייבים, רישום הערות אזהרה בטאבו.

הגנת דייר מוגן – האם הקשישה המשיכה להתגורר בבניין, וחובה היה להבטיח לה דיור חלופי ותנאי מגורים הולמים עד סיום הפרויקט.

הפתרון שהושג:

בסדרה של פגישות מו״מ ובסיוע חוות דעת שמאית מוסכמת, גובש הסכם יצירתי:

הנכס יימכר ליזם תמ״א 38 בהסכם מותנה: היזם יתחייב להוציא היתר בנייה בתוך פרק זמן מוגדר, אחרת העסקה תבוטל.

כל אחד מהיורשים יקבל תמורה כספית לפי חלקו, מחושבת על פי שווי שוק שנקבע על ידי שמאי אובייקטיבי.

האם הקשישה תקבל דיור חלופי במימון היזם לכל תקופת הבנייה, ותשוב לדירה חדשה, מחוזקת ומודרנית, בתום הפרויקט.

כדי להבטיח את קיום ההתחייבויות, נרשמו ערבויות בנקאיות והערות אזהרה לטובת היורשים.

התוצאה:

במקום מכירה כפויה במחיר הפסדי או סכסוך משפחתי מתמשך, הושגה עסקה ששילבה את האינטרסים של כל הצדדים:

האח שרצה למכור – קיבל את חלקו בכסף.

האחות – שמרה על השקעה בנכס מניב ובטוח.

האח הצעיר – זכה לפרויקט תמ״א שעתיד להקפיץ את ערך הדירה.

האם – קיבלה את מלוא ההגנה, את הזכות להמשיך להתגורר בביתה, ובעתיד ליהנות מדירה חדשה ומותאמת לצרכיה.

המסר לקוראים:

סכסוכי ירושה במקרקעין נוטים להידרדר במהירות למאבקים משפטיים קשים. עם זאת, ניתן למצוא פתרונות יצירתיים המשלבים כלים של גישור, הבנה נדל״נית וניסיון משפטי מעמיק. שילוב כזה יכול להפוך מחלוקת רבת־שנים לעסקה מוצלחת, שמבטיחה גם רווח כלכלי וגם שמירה על קשרי משפחה.